FÉDÉRATION / SYNDICAT

FNAIM : « L’année 2023 sera celle des grands défis »

Entre marché locatif tendu, obligations de rénovation énergétique et difficulté d’accès au crédit, la FNAIM estime qu’en 2023 le secteur immobilier devra faire face à de nombreuses tensions. Elle invite les pouvoirs publics à faire de cette nouvelle année celle de la politique du logement en proposant des solutions pour tous les Français.

La nouvelle année s’annonce pleine de défis pour les différents marchés de l’immobilier. Lors de sa dernière conférence de presse, la FNAIM a en effet présenté les grands axes de tensions touchants aux prix de l’énergie, au marché locatif, aux difficultés d’accès au crédit et aux obligations de rénovation énergétique. Les copropriétés, en premier lieu, vont devoir faire face à l’augmentation des prix de l’énergie, avec en tête ceux de l’électricité et du gaz. Un sondage flash, réalisé fin décembre par la fédération auprès de ses adhérents syndics, montre ainsi que près de 40 % des syndics enregistrent déjà un retard dans le paiement des charges en fin d’année. « Le plus inquiétant au vu de ces résultats est que la situation va se dégrader dans les mois à venir, avec un pic attendu pour mi-2023 du fait de la temporalité de la copropriété », souligne Loïc Cantin, le nouveau président de la FNAIM, qui salue cependant la mise en place du bouclier tarifaire et la perspective d’un « tarif plafond » pour le chauffage collectif, des dispositifs d’atténuation précieux.

Tensions locatives et remontée des taux de crédit

Du côté du marché locatif, la FNAIM s’inquiète des évolutions à court terme d’un marché déjà tendu. La remontée des taux de crédits liée au taux d’usure a entrainé une profonde évolution du profil des primo-accédants : pour pouvoir accéder à l’emprunt, ces derniers ont désormais besoin d’avoir des revenus supérieurs (49 087 € en moyenne pour une famille) ainsi que des apports conséquents (60 000 € en moyenne)1, réduisant dès lors la capacité d’accès au crédit pour de nombreux ménages. Conséquence : les candidats à la location sont plus nombreux et les biens de plus en plus difficiles à trouver, du fait d’une moindre rotation dans le parc et de son faible renouvellement par le neuf. Sans compter que la difficulté grandissante à louer des biens énergivores risque d’entrainer un transfert croissant de ces logements du marché locatif à celui de la transaction. Des tensions, d’ailleurs, se font déjà sentir sur l’ensemble du territoire.
Face à la baisse du pouvoir d’achat qui devrait se poursuivre cette année et avec la remontée des taux d’emprunt, la FNAIM propose donc de réintroduire la déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale. Elle demande également à ce que soit mise en place la portabilité des prêts, à savoir que les prêts bancaires soient, à l’occasion d’une revente, cessibles pour une autre acquisition ou cessibles à l’acquéreur. Une pratique qui a prouvé son efficacité par le passé. En complément, la FNAIM propose en outre la création d’un observatoire annuel et par intercommunalité des politiques locales de l’habitat.

Rassurer les bailleurs privés

« Attention toutefois : l’enjeu, c’est bien la quantité de biens à louer disponibles, et non les prix, alerte Loïc Cantin. Nous mettons donc en garde les pouvoirs publics : la solution ne réside pas dans plus de contraintes, de permis de louer et d’encadrement des loyers. Au contraire ! Il faut plutôt rassurer les bailleurs en repensant l’accompagnement de l’investissement locatif, à la fois dans le neuf et dans l’ancien. » Pour cela, la FNAIM mise donc sur la mise en place d’un statut de bailleur privé qui redonnerait confiance aux investisseurs particuliers et leur apporterait une stabilité fiscale — et plus de visibilité — dans un contexte d’inquiétude face à la disparition programmée du Pinel fin 2024. Une proposition qui rencontrerait l’assentiment du gouvernement puisque lors de son audition par le Sénat en décembre dernier, Olivier Klein, le ministre en charge du logement a jugé qu’il est « important que les petits investisseurs soient protégés et aidés ». Ce nouveau dispositif consisterait principalement à pouvoir appliquer chaque année un amortissement sur la valeur du bien (par exemple 2 % par an), afin de réduire ses revenus fonciers et donc son imposition, avec comme contrepartie des loyers inférieurs aux tarifs de marché.

La rénovation énergétique, toujours compliquée

Si les copropriétaires sont de plus en plus nombreux à passer le cap du vote des travaux de rénovation énergétique — un tiers des syndics de la FNAIM constatant ainsi une progression des votes en leur faveur sur la fin de l’année 2022 — la fédération tient cependant à répéter que le calendrier fixé par le gouvernement n’est pas tenable… D’autant que, selon Loïc Cantin : « De nombreux problèmes se posent quant au sujet de la rénovation énergétique : l’enjeu financier dans un contexte d’inflation, les difficultés techniques pour améliorer le classement énergétique de son bien ou encore les difficultés opérationnelles... » Pour preuve, le délai de lancement des chantiers : près de la moitié des copropriétés (48 %) voient en effet s’écouler entre une et deux années entre le vote des travaux et le début effectif du chantier ; et pour près de 25 % des copropriétés, le délai est même supérieur à deux ans… Quand par ailleurs, une récente étude démontre que seulement 16 % des entreprises du bâtiment sont certifiées RGE1…. Des observations bien peu compatibles avec le calendrier de la loi Climat.
La FNAIM demande donc à nouveau un aménagement du calendrier pour éviter l’attrition de l’offre locative, en suspendant en copropriété l’indécence énergétique à l’exécution d’un plan pluriannuel de travaux et rendant le DPE collectif opposable… Tout en conservant une ambition écologique, et en instaurant une obligation de rénover tous les logements G à la mutation. Pour Loïc Cantin en effet, « il faut assumer que nous devons, écologiquement, rénover tous les logements, pas simplement ceux en location ».
Autre proposition : la création d’une bonification « valeur faible logement » dans le cadre de Ma Prime Rénov. « Ce dispositif a déjà été amélioré cette fin d’année pour devenir plus efficace et orienter davantage vers des rénovations globales. C’est une bonne chose, mais il faut désormais la rendre incitative en prenant en compte la valeur des biens et le poids des travaux, sinon comment convaincrons-nous les propriétaires de faire des travaux si celui-ci représente déjà le tiers de la valeur du bien ? »

Pour que 2023 soit l’année du logement

Si la FNAIM salue la création d’un Conseil national de la refondation logement — dont elle est partie prenante — elle espère que le gouvernement entendra les propositions de l’écosystème immobilier… Malgré le calendrier contraint qu’il s’est imposé pour ces travaux de « refondation » de la politique du logement : « Si on veut réellement refonder la politique du logement, trois mois, c’est court ! Le CNR risque d’adresser la question du logement de façon trop partielle. Il ne peut pas être un temps d’écoute sans action derrière, il est urgent d’être efficace. »

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